Der finanzielle Weg zum Immobilienerwerb

Die Immobilienfinanzierung gilt als Oberbegriff in der heutigen Immobilienwirtschaft und wird als die Gesamtfinanzierung für eine nicht bewegliche Sache verstanden ( z.B Hausfinanzierung ), die aus einem Grundstück und dessen Bestandteile und Zubehör besteht. Dieser Oberbegriff umfasst ein breites Spektrum an Finanzierungsmodellen aus den Bereichen Bauen und Wohnen, wobei zwischen Eigen- und Fremdkapitalfinanzierung unterschieden wird.
Da in der Praxis oft vorkommt, dass die Kluft zwischen dem Wunsch nach eigenem Heim und der vorhandenen finanziellen Mittel zu groß ist, um zumindest einen Teil der Kosten aus eigenem Kapital zu decken, wird das Fremdkapital eines Kreditinstitutes benötigt. Als Fremdkapital wird die Differenz zwischen den zu finanzierenden Gesamtkosten für Erwerb bzw. Bau einer Immobilie und dem im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses vorliegenden Eigenkapital bezeichnet. Es stellt folglich die Summe aller bei verschiedener Kreditinstituten und sonstigen Kreditgebern, wie beispielsweise Privatpersonen, Arbeitgeber u.a., aufgenommenen Darlehen mit Zweck der Finanzierung eines Immobilienerwerbs. Das Fremdkapital wird dabei stets in einem Finanzierungsplan dokumentiert.

Als eine der wichtigsten Voraussetzungen für die Gewährung eines Darlehens bei allen Kreditgebern erweist sich die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Darlehennehmers. Entscheidend sind bei Abwägung des Risiko der Kreditvergabe die Einkommensverhältnisse und die bestehenden Verpflichtungen des Antragstellers, um die Frage zu klären, welche finanziellen Belastungen im Hinblick auf die persönlichen Lebensumständen längerfristig verkraftet werden könnten.
Ein anderer Prüfungspunkt sind die Informationen, die unter Beachtung der gesetzlichen Bestimmungen von Kreditauskunftsgesellschaften wie SCHUFA oder von anderen Banken einzuholen sind. Des Weiteren werden Angaben zu der Person des Darlehenantragsstellers und zum Zweck der Darlehensaufnahme sowie zum Zustand und Wert der Sicherheiten, die zur Sicherung des Kredites benötigt werden, gefordert.
Erst nach der Prüfung und Bewertung dieser ersten Informationen wird darüber entschieden, ob die Voraussetzungen für den Abschluss eines Darlehensvertrages vorliegen und somit ob das Darlehen überhaupt genehmigt werden kann.

Wenn das Fremdkapital eines Kreditinstitutes zum Erwerb einer Immobilie benötigt wird, ist dieses daran interessiert, es zuvor abzusichern. Darin besteht der eigentliche Sinn und Zweck der Sicherheiten, so dass in Fällen der Zahlungsschwierigkeiten oder bei Nichterfüllung der Zahlungsverpflichtungen seitens der Kunden, die jedoch nicht einvernehmlich gelöst werden können, das Geldinstitut auf sie zurückgreifen kann. Hierbei bieten sich mehrere Methoden bzw. Wege eine Sicherheit zu leisten. Die wichtigste aller Arten Sicherheiten ist die Grundschuld, d.h. das Pfandrecht an der Immobilie, das im Grundrecht eingetragen wird. In der Praxis wird regelmäßig eine vom Kreditnehmer als Sicherheit angegebene Immobilie mit einer Grundschuld belastet und im Grundbuch vermerkt. Dies berechtigt den Kreditgeber dazu, bei Zahlungsunfähigkeit des Schuldners, sich durch Zwangsverwertungsmaßnahmen des als Sicherheit angegebenen Objektes abzusichern.
Eine weitere Möglichkeit wäre das Schuldanerkenntnis in Rahmen der Grundschuldbestellung, d.h. ein vollstreckbares Schuldanerkenntnis in Höhe des Grundschuldbetrags nebst Zinsen und Nebenleistungen bei Notar abzugeben, das dazu dient, im Fall der Zahlungsunfähigkeit eine sofortige Zwangsvollstreckung des gesamten Vermögens des Schuldners zu bewirken.

Wenn es dazu kommt, dass eine Sicherung gewährleistet wird, wird in einem nächsten Schritt eine Vereinbarung darüber getroffen, welche Rückzahlungsmöglichkeit sich für den Schuldner eignet. Dies wird in der Regel von seiner bestehenden Zahlungsverpflichtungen und der Nutzungsart seiner Immobilie abhängig gemacht.
Eine klassische und sehr beliebte Form des Immobiliendarlehen ist das Annuitätendarlehen. Während der gesamten Laufzeit sind gleich bleibende monatliche Ratenleistungen, genannt noch Annuitäten, zu zahlen, die sich aus einem Tilgungs- und einem Zinsanteil zusammensetzen. Dies funktioniert folgendermaßen: zunächst werden aus der Monatsrate die Zinsen für den laufenden Kalendermonat abgedeckt, deshalb spricht man hier von Zinsanteil, dann wird der Rest zur Tilgung verwendet – Tilgungsanteil. Der Vorteil bei dieser Rückzahlungsmöglichkeit ist, das sich der reine Tilgungsanteil von Monat zu Monat erhöht und der Zinsanteil durch die fortschreitende Tilgung des Kredits sinkt.
Prüfen Sie Vorab mit einem Baufinanzierungrechner genau, ob eine Immobilien Finanzierung für Sie in Betracht kommt!