Ratgeber: Forward-Darlehen
Ein Forward-Darlehen entspricht im Großen und Ganzen einem klassischen Annuitätendarlehen, das allerdings mit Sondervereinbarungen versehen ist. Das Forward-Darlehen wird zudem erst nach Ablauf einer bestimmten Frist, diese kann bis zu fünf Jahre nach Vertragsabschluss sein, vom Darlehensgeber an den Darlehensnehmer ausgezahlt.
Diese Periode zwischen Vertragsabschluss und Laufzeitbeginn, also dem Auszahlungszeitpunkt, nennt man auch Forward-Periode. Während dieser gesamten Zeit fallen für den Darlehensnehmer keinerlei Bereitstellungszinsen an.
Ein Forward-Darlehen wird nur dann möglich, wenn es sich um ein grundbuchmäßig gesichertes Darlehen handelt. Der Darlehensnehmer wählt die Option des Forward-Darlehens im Rahmen einer Immobilienfinanzierung dann, wenn er sich bereits heute zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses mit Hinblick auf die Zukunft einen günstigen Zinssatz sichern möchte. Vor allem bei Anschlussfinanzierungen finden Forward-Darlehen oft Anwendung.
Damit die Zinssicherheit des Forward-Darlehens gewahrt wird, muss der Darlehensnehmer einen Zinsaufschlag leisten. Dieser Zinsaufschlag liegt einer Untersuchung der Stiftung Warentest zu Folge bei etwa 0,74 Prozent gegenüber einem sofort auszuzahlenden Darlehen. Diese Untersuchung basiert auf einem durchschnittlichen Forward-Darlehen mit einer Vorlaufzeit von drei Jahren und einer Zinsbindung von zehn Jahren. Allerdings bleibt zu berücksichtigen, dass der Zinsaufschlag von der Forward-Periode und der aktuellen Zinsstruktur abhängig ist. Das bedeutet, dass der Zinsaufschlag durchaus sehr variabel sein kann.
Relativ junges Finanzinstrument
Das Forward-Darlehen wurde 1996 von der Dr. Klein & Co. AG entwickelt. Ziel war es, kommunale und gemeinnützige Wohnungsunternehmen zu finanzieren. Mit der Zeit entwickelte sich das Forward-Darlehen zu einem der am häufigsten genutzten Instrumente für Immobilienfinanzierungen.
Zwei unterschiedliche Zinsbindungsansätze
Das Forward-Darlehen wird in zwei Kategorien, dem echten und dem unechten Forward-Darlehen unterschieden. Der Unterschied zwischen diesen beiden liegt in dem Beginn des Zeitpunktes der Zinsbindungsfrist. Bei dem echten Forward-Darlehen liegt dieser Zeitpunkt an dem Tag der Auszahlung. Die Zinsbindung beginnt also erst, wenn der Darlehensnehmer den Betrag ausgezahlt bekommen hat. Bei dem unechten Forward-Darlehen beginnt die Zinsbindungsfrist sofort mit Vertragsabschluss.
Wenn Sie nun ein unechtes Forward-Darlehen mit einer Zinsbindung von zehn Jahren und einer Vorlaufzeit von fünf Jahren wählen, so haben Sie zum Zeitpunkt der Auszahlung nur noch eine Zinsbindung von fünf Jahren. Im Gegensatz hierzu ist die Zinsbindung von zehn Jahren bei einem echten Forward-Darlehen zum Zeitpunkt der Auszahlung noch gegeben. Die Zinsbindungsfrist beginnt nämlich erst zum Zeitpunkt der Auszahlung.
Risiken dieser Darlehensform
Bei den aktuell niedrigen Bauzinsen, wie bei Bauzins.org zu sehen, kann sich der Darlehensnehmer mit dem Forward-Darlehen die Topkonditionen sichern und so eine Finanzierung gegen das Risiko einer Zinserhöhung absichern (diese scheint mittelfristig sehr wahrscheinlich). Sollte sich der Kreditnehmer die günstigen Zinsen sichern, so hat er beim Forward-Darlehen einen Zinsaufschlag zu leisten, der dieses Darlehen teurer machen kann.
Wenn nun die Zinsen bzw. der Leitzins nicht steigen wird, so werden auch die Zinsen für Bau- und Immobilienfinanzierungen nicht steigen. Das heißt, dass der Darlehensnehmer im ungünstigsten Fall für das Forward-Darlehen, an dessen Abnahme er vertraglich gebunden ist, mehr bezahlen muss als bei einem normalen Annuitätendarlehen.
Es empfiehlt sich also bei Abschluss eines Forward-Darlehens nur kurze Vorlaufzeiten von etwa 2 – 3 Jahren zu wählen, da eine genaue Vorhersage der Zinsentwicklung nicht möglich ist. Diese kurzen Vorlaufzeiten verringern das Risiko des Kreditnehmers im Gegensatz zu den langen Vorlaufzeiten, bei denen dieses Risiko kaum bis gar nicht zu kalkulieren ist.
Checkliste – wann lohnt das Forward-Darlehen:
– Aktuell niedrige Bauzinsen: im Okt. 2012 auf jeden Fall gegeben
– Ausblick, dass die Zinsen ansteigen werden: ist noch nicht abzusehen, allerdings können sie kam noch sinken
– Zeitlicher Horizont: Sie sollten möglichst genau wissen, wann Sie das Geld brauchen (meist bei Anschlussfinanzierung)
– Bereitschaft zu Risiko: Aktuell ist das Risiko sehr gering, aber immer vorhanden. Seiten die Zinsen in den nächsten Jahren nicht, machen zahlen Sie ggf. zu viel.